För många bostadsrättsföreningar är underhållsplanen en pappersbunt som samlar damm i styrelserummet – men den kan vara skillnaden mellan kontrollerade kostnader och akuta renoveringar. Sedan 2024 finns nya lagkrav för nybildade föreningar, och för befintliga är rekommendationen tydlig: en plan ger trygghet.
Tidsomfattning: 30 år ·
Lagkrav: Obligatorisk för nybildade/ombildade brf med fler än 2 lägenheter ·
Genomsnittlig kostnad: 10 000 – 30 000 kr ·
Uppdateringsfrekvens: Årligen ·
Syfte: Kontroll över underhållskostnader och fastighetens skick
Snabböversikt
- Obligatorisk för nybildade och ombildade brf med fler än 2 lägenheter (från 2024) (Riksdagen – Bostadsrättslag)
- Offentlig handling – medlemmarna har rätt att ta del av den (Sefast)
- Styrelsen ansvarar för att planen upprättas och uppdateras (Sustend)
- Professionell upprättning: 10 000–30 000 kr (Sustend)
- Gör-det-själv: tidskrävande men billigare – risk att missa kritiska poster
- Långsiktig besparing jämfört med akuta reparationer
Fem nyckeltal, en sak blir tydlig: en underhållsplan är en långsiktig investering som kräver noggrannhet.
| Parameter | Värde |
|---|---|
| Tidsomfattning | 30 år (rekommenderas) |
| Lagkrav | Ja, för nybildade/ombildade brf med fler än 2 lägenheter (från 2024) |
| Kostnad (professionell) | 10 000 – 30 000 kr |
| Uppdateringsfrekvens | Årligen av styrelsen |
| Syfte | Kontroll över underhållskostnader och fastighetens skick |
Vad säger lagen om underhållsplan för bostadsrättsförening?
Lagkrav för brf
- Från och med 1 januari 2024 måste nybildade och ombildade bostadsrättsföreningar inkludera en teknisk underhållsplan i den ekonomiska planen (Riksdagen – Bostadsrättslag).
- Planen ska visa underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (Boverket).
- För befintliga föreningar finns inget generellt lagkrav, men bostadsrättslagen kräver att huset hålls i gott skick (Sefast).
Underhållsplan som offentlig handling
- Underhållsplanen är en offentlig handling – medlemmarna har rätt att ta del av den (Sefast).
- Styrelsen måste kunna visa upp planen på begäran, annars riskerar man att bryta mot föreningsdemokratin.
Vad innebär detta? För nybildade föreningar är kravet tydligt – för befintliga är det en rekommendation som ingen styrelse bör ignorera.
Från 2024 tvingas nybildade föreningar att tänka långsiktigt. För äldre föreningar är risken att fastigheten förfaller om man inte planerar – och en offentlig plan skapar transparens mot medlemmarna.
Var hittar jag en underhållsplan mall för brf?
Gratis mallar online
- Flera branschorganisationer som SBC och Fastighetsägarna erbjuder mallar – ofta gratis eller till låg kostnad.
- Det finns även gratismallar på nätet, men kvaliteten varierar kraftigt. Vissa är för generella och missar specifika byggnadsdelar.
Mall från branschorganisationer
- Mallar från SBC och Fastighetsägarna är framtagna av branschexperter och täcker de krav som Boverket ställer.
- De finns i både Excel och PDF – Excel-formatet är att föredra för enkel uppdatering.
Anpassning för liten brf
- En mall för en liten brf bör vara komponentuppdelad och täcka minst 50 år framåt (Boverket).
- Anpassa mallen efter fastighetens faktiska skick och ålder – en standardmall utan justeringar kan ge missvisande kostnader.
Mönstret är tydligt: en bra mall är grunden, men det är anpassningen som gör planen användbar.
En dålig mall kan skapa falsk trygghet – se till att den är komponentuppdelad och täcker minst 50 år. Annars riskerar du att missa stora kostnader som takbyte eller stambyte.
Vad kostar en underhållsplan för en brf?
Kostnad för professionell upprättning
- Priset ligger normalt mellan 10 000 och 30 000 kr, beroende på fastighetens storlek och komplexitet (Sustend).
- Kostnaden inkluderar teknisk inventering, livslängdsbedömning, kostnadskalkyl och en 50-årssammanställning.
Gör-det-själv-alternativ
- Styrelsen kan göra en enklare plan själv med hjälp av mallar – men riskerar att missa kritiska poster som ventilationssystem eller dränering.
- En egen plan kräver noggrann genomgång av fastigheten och uppskattning av livslängder, vilket är tidskrävande.
Avvägningen: en professionell plan kostar men ger trygghet – en egen plan sparar pengar men kräver tid och kunskap.
En investering på 20 000 kr i en underhållsplan kan spara föreningen miljonbelopp i akuta reparationer. Jämför med kostnaden för ett akut takbyte: 500 000 kr eller mer.
Hur gör man en underhållsplan för en liten brf?
- Steg 1: Inventera fastigheten
- Gå igenom alla byggnadsdelar: tak, fasad, fönster, stammar, ventilation, el, hiss (om det finns).
- Notera ålder, skick och eventuella redan kända problem (Planima).
- Steg 2: Bedöm livslängder
- Använd branschstandarder för livslängder: takpapp 20–30 år, fasadputs 30–40 år, stammar 50 år, etc.
- Justera efter fastighetens faktiska skick – en äldre fastighet kan ha kortare kvarvarande livslängd.
- Steg 3: Prioritera åtgärder
- Dela in åtgärderna i akuta (inom 1–2 år), planerade (3–10 år) och långsiktiga (10–50 år).
- Prioritera sådant som påverkar boendemiljön eller kan leda till skador om det inte åtgärdas.
- Steg 4: Budgetera och följ upp
- Uppskatta kostnaden för varje åtgärd och fördela den över åren.
- Planen ska uppdateras årligen – eller efter större projekt.
För en liten brf är det fullt möjligt att göra detta själv – men var beredd på att lägga ned 10–20 timmar första gången.
Kan du ge exempel på en underhållsplan?
Exempel på åtgärder i en underhållsplan
- Takbyte: 20–30 års intervall, kostnad 200 000–500 000 kr.
- Fasadrenovering: 30–40 år, 300 000–800 000 kr.
- Fönsterbyte: 40–50 år, 150 000–400 000 kr.
- Stambyte: 50 år, 500 000–1 500 000 kr.
- Ventilationssystem: service var 3:e år, byte efter 20–30 år.
- Badrumsrenovering: en av de vanligaste posterna – läs mer i vår guide om badrumsrenovering.
Exempel på budgetposter
- Årlig avsättning till underhållsfond: 100–300 kr per kvadratmeter och år, beroende på fastighetens skick.
- Planerade åtgärder kostnadsförs i den takt de utförs – planen visar när pengarna behövs.
Implikationen: en underhållsplan är inte bara en lista – den är ett ekonomiskt styrmedel som hjälper styrelsen att fatta beslut om avgifter och lån.
Fördelar
- Ökad kontroll över framtida kostnader
- Bättre budgetering och mindre risk för akuta uttaxeringar
- Uppfyller lagkrav för nybildade föreningar
- Transparens mot medlemmarna
Nackdelar
- Tidskrävande att upprätta, särskilt utan konsult
- Kostnad för professionell hjälp (10 000–30 000 kr)
- Risk för felaktigheter om man gör det själv
- Kräver årlig uppdatering och engagemang från styrelsen
Bekräftade fakta
- Underhållsplan är obligatorisk för nybildade och ombildade brf med fler än två lägenheter (från 2024). (Riksdagen)
- Planen ska omfatta minst 10 år, rekommenderat 30–50 år. (Boverket)
Vad som är oklart
- Exakta kostnader för professionell upprättning varierar kraftigt mellan olika leverantörer – ingen standardprislista finns.
- Hur detaljerad planen måste vara enligt lag – Boverket anger riktlinjer men ingen exakt standard.
- Om styrelsen verkligen har ett formellt ansvar enligt lag att upprätta planen – Sustend anger att det ingår i styrelsens uppdrag men lagtexten är otydlig.
- Huruvida underhållsplanen alltid är offentlig – Sefast hävdar det, men andra källor anger att det inte är entydigt.
Vad säger experterna?
Underhållsplanen är en checklista för styrelsens årliga genomgång av fastigheten.
– Fastighetsägarna
En underhållsplan ger kontroll över både underhållskostnader och fastighetens skick.
– Underhållsplan.nu
En underhållsplan beskriver fastighetens framtida underhållsbehov – vilka åtgärder som behövs, när de ska genomföras och hur mycket de kostar.
– SBC
För styrelsen i en bostadsrättsförening är valet tydligt: investera i en underhållsplan nu, eller riskera akuta uttaxeringar och missnöjda medlemmar senare. Med en plan får ni kontroll, trygghet och en fastighet som behåller sitt värde över tid.
xn--underhllsplan-ufb.nu, bbmfasad.se, sverigesfastighetskonsult.se, planbo.se, svefab.com, sustend.se
Vanliga frågor
Måste en brf ha en underhållsplan enligt lag?
Ja, för nybildade och ombildade brf med fler än två lägenheter från 1 januari 2024. För befintliga föreningar finns inget generellt lagkrav, men det är starkt rekommenderat.
Hur lång tid tar det att göra en underhållsplan?
En professionell upprättning tar 2–4 veckor. Gör-det-själv kan ta 10–20 timmar för en liten förening.
Kan man göra underhållsplanen själv utan konsult?
Ja, med hjälp av mallar från branschorganisationer. Men risken finns att man missar kritiska poster – var noggrann med inventeringen.
Vad händer om brf inte har en underhållsplan?
För nybildade föreningar kan Bolagsverket neka registrering. För befintliga föreningar ökar risken för akuta reparationer och högre kostnader.
Hur detaljerad ska en underhållsplan vara?
Den ska vara komponentuppdelad och visa varje byggnadsdel, dess livslängd, åtgärdsår och kostnad. Minst 10 år, helst 50 år.
Vad är skillnaden mellan en underhållsplan och en årsunderhållsbudget?
Underhållsplanen är långsiktig (10–50 år) och visar alla framtida åtgärder. Årsbudgeten är en årlig avsättning till underhållsfonden.
Hur ofta måste underhållsplanen uppdateras?
Årligen, eller efter större projekt. En fullständig översyn rekommenderas vart 3–5:e år.
Relaterade artiklar
Redaktionen kombinerar snabba uppdateringar med tydliga förklaringar.